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延安市人民政府印發《關于進一步加強用地管理的意見》的通知
作者:admin 發布時間:2019-01-19 瀏覽量:335

各縣區人民政府,市政府各工作部門、各直屬機構:

《關于進一步加強用地管理的意見》已經市政府常務會議通過,現印發給你們,請認真抓好貫徹落實。

延安市人民政府

2017年 10月31日

(此件公開發布)

關于進一步加強用地管理的意見

為了貫徹落實國土資源部《產業用地政策實施工作指引》,適應新常態,優化土地要素配置,保障產業用地,促進延安經濟社會發展。根據《土地管理法》、《規范國有土地租賃若干意見》等相關法律、法規、政策、意見,結合延安市實際,就進一步加強用地管理,提出以下意見。

一、產業用地類型

1.農業、工業、商業。

2.國務院、國土資源部針對特定行業制定的專項用地政策(不包括房地產業)等,如養老服務產業、物流產業、光伏發電產業以及其他“雙創”涉及的產業。(國土資規〔2015〕5號文件中所列產業)

3.對于現行國標分類中沒有明確定義的新產業、新業態類型。市、縣國土資源主管部門按照國土資規〔2015〕5號文件規定,結合現有土地供應政策要求和當地產業發展實際需要,主動商同級城鄉規劃、產業主管部門提出規劃用途的建議意見,促進項目落地。

二、產業用地供地方式

1.符合劃撥用地目錄的按照劃撥用地供地方式供地。

2.工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個意向用地者的,以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。公開出讓工業用地時,按照《全國工業用地出讓最低價標準》和不低于土地取得實際各項成本費用之和,確定工業用地出讓底價。以農、林、牧、漁業產品初加工為主的工業項目,可按不低于所在地等別相對應《全國工業用地出讓最低價標準》的70%執行,同時不低于土地取得實際各項成本費用之和。出讓年限不超過50年。

3.國有土地租賃

實施差別化產業用地政策,實行工業用地彈性年期。各類產業用地(不包括房地產業)均可采取長期租賃、先租后讓、租讓結合方式使用土地。以長期租賃方式使用土地的,租賃期限不得超過二十年。

(1)租賃可以采取招標、拍賣或者雙方協議的方式。采取雙方協議出讓國有土地的租金,不得低于出讓底價和按國家規定的最低地價折算的最低租金標準,協議出租結果要向社會公開接受監督。

(2)國有土地租賃的租金標準應與地價標準相均衡。承租人取得土地使用權時未支付其它土地費用的,租金標準應按全額地價折算;承租人取得土地使用權時支付了征地、拆遷等土地費用的,租金標準應按扣除有關費用后的地價余額折算。其租金的計算為:租金=地塊評估總價÷評估年限×租賃年限(評估地塊價格參照同級別工業用地)。

(3)租賃由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。租賃合同內容應當包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范圍、面積、用途、租賃期限、土地使用條件、土地租金標準、支付時間和支付方式、土地租金標準調整的時間和調整幅度、出租方和承租方的權利義務等。簽訂合同后一個月內一次性交清租金。

(4)承租人取得租賃土地使用權。在按規定支付土地租金并完成開發建設后,經土地行政主管部門同意或根據租賃合同約定,可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉讓或抵押,必須依法登記。

(5)按用途依法需采取招標拍賣掛牌方式出讓的土地,招標拍賣掛牌工作可在租賃環節實施;在承租方使用租賃土地達到合同約定條件后需辦理出讓手續時,可采取協議方式。協議出讓后,租賃合同解除。

(6)對土地使用者依法取得的承租土地使用權,在租賃合同約定的使用年限屆滿前不收回;因社會公共利益的需要,依照法律程序提前收回的,應對承租人給予合理補償。

承租土地使用權期滿,承租人可申請續期,除根據社會公共利益需要收回該幅土地的,應予以批準,也可根據承租人意愿申請協議出讓。未申請續期或雖申請續期但未獲批準的、未申請協議出讓或雖申請協議出讓但未獲批準的,承租土地使用權依法無償收回,并可要求承租人拆除地上建筑物、構筑物,恢復土地原狀,若承租人不拆除地上建筑物、構筑物的則依法拆除。

承租人未按合同約定開發建設、未經土地行政主管部門同意轉讓、轉租或不按合同約定按時交納土地租金的,土地行政主管部門可以解除合同,依法收回承租土地使用權。

4.政府和社會資本合作模式的供地方式

在公共服務領域政府和社會資本合作(Public-Private Partnership,PPP)模式符合下列情形,可將通過競爭方式確定項目投資主體和用地者的環節合并實施:

(1)采用政府和社會資本合作方式實施項目建設時,相關用地需要有償使用的;

(2)通過招標方式確定新建鐵路項目投資主體和土地綜合開發權中標人的;

(3)政府將收回和征收的歷史遺留損毀土地復墾并用于旅游項目建設的。

以合并競爭方式確定項目投資主體和用地者的,市、縣國土資源主管部門應依法獨立履行編制供地方案、簽訂供應合同和實施用地供后監管等法定職責。

5.依法使用集體建設用地

產業用地政策允許依法使用集體建設用地的,除農村集體經營性建設用地入市改革試點地區外,其他地區應按《土地管理法》相關規定,可以農村集體經濟組織自行使用,或農村集體經濟組織以土地使用權入股、聯營等方式與其他單位、個人共同舉辦企業的方式使用土地。

6.關于配套建設

對新能源汽車充電設施、無線通訊基站、分布式光伏發電設施、社區養老(醫療、體育、文化)服務設施、電影院(影廳)、旅游廁所等布點分散、單體規模小、對其他建筑物構筑物有密切依附關系的產業配套設施,允許在新供其他建設項目用地時,將其建設要求納入供地條件。

三、關于土地供應前置條件

對政策允許設置土地供應前置條件的,設置供應前置條件時,市、縣國土資源主管部門應當商請提出供應前置條件的部門。書面明確設置土地供應前置條件的理由或必要性、具體內容表述及條件履約監管主體、監管措施、違約處理方式。在制定供地方案和簽署供地文件時,除將相關內容寫入外,還應當將提出前置條件部門出具的上述書面文件作為附件一并收入,并在向土地供應集體決策機構匯報時專門作出說明。

四、旅游用地管理

1.使用未利用地、廢棄地等土地建設旅游項目

在符合生態環境保護要求和相關規劃的前提下,對使用荒山、荒地、荒灘等土地建設的旅游項目,優先安排新增建設用地計劃指標,出讓底價可按不低于土地取得成本、土地前期開發成本和按規定應收取相關費用之和的原則確定。對復墾利用垃圾場、廢棄礦山等歷史遺留損毀土地建設的旅游項目,可按照“誰投資、誰受益”的原則,鼓勵土地權利人自行復墾。

2.依法實行用地分類管理制度

旅游項目中,屬于永久性設施建設用地的,依法按建設用地管理;屬于自然景觀用地及農牧漁業種植、養殖用地的,不征收(收回)、不轉用,按現用途管理,由景區管理機構和經營主體與土地權利人依法協調種植、養殖、管護與旅游經營關系。

3.多方式供應建設用地

旅游相關建設項目用地中,用途單一且符合法定劃撥范圍的,可以劃撥方式供應;用途混合且包括經營性用途的,應當采取招標拍賣掛牌方式供應,鼓勵以長期租賃、先租后讓、租讓結合方式供應旅游項目建設用地。

4.保障旅游廁所用地

符合《劃撥用地目錄》的糞便處理設施,可以劃撥方式供應。在其他項目中配套建設旅游停車場、廁所,可在供應其他項目建設用地時,將配建要求納入土地使用條件,土地供應后,由相關權利人依法明確旅游停車場、廁所產權關系。

5.規范鄉村旅游發展

在符合相關規劃的前提下,農村集體經濟組織可以依法使用建設用地自辦或以土地使用權入股、聯營等方式與其他單位和個人共同舉辦住宿、餐飲、停車場等旅游接待服務企業。農村集體經濟組織以外的單位和個人,可依法通過承包經營流轉的方式,使用農民集體所有的農用地、未利用地,從事與旅游相關的種植業、林業、畜牧業和漁業生產。通過開展城鄉建設用地增減掛鉤試點,優化農村建設用地布局,建設旅游設施。

6.自駕車、房車營地旅游用地

新建自駕車房車營地項目用地,應當滿足符合相關規劃、垃圾污水處理設施完備、建筑材料環保、建筑風格色彩與當地自然人文環境協調等條件。自駕車房車營地項目土地用途按旅館用地管理,按旅游用地確定供應底價、供應方式和使用年限。

7.促進文化、研學旅游發展

利用現有文化遺產、大型公共設施、知名院校、科研機構、工礦企業、大型農場開展文化、研學旅游活動,在符合規劃、不改變土地用途的前提下,上述機構土地權利人利用現有房產興辦住宿、餐飲等旅游接待設施的,可保持原土地用途、權利類型不變;土地權利人申請辦理用地手續的,經批準可以協議方式辦理。歷史文化街區建設控制地帶內的新建建筑物、構筑物,應當符合保護規劃確定的建設控制要求。

8.做好確權登記服務

要依據《不動產登記暫行條例》等法律法規規定,按照不動產統一登記制度體系要求,做好旅游業發展用地等不動產登記發證工作,依法明晰產權、保護權益,為旅游業發展提供必要的產權保障和融資條件。

9.建立部門共同監管機制

風景名勝區、自然保護區、國家公園等旅游資源開發,建設項目用地供應和使用管理應同時符合土地利用總體規劃、城鄉規劃、風景名勝區規劃及其他相關區域保護發展建設等規劃,不符合的,不得批準用地和供地。新供旅游項目用地,將環保設施建設、建筑材料使用、建筑風格協調等要求納入土地供應前置條件的,提出條件的政府部門應與土地使用權取得者簽訂相關建設活動協議書,并依法履行監管職責。

10.嚴格旅游業用地供應和利用監管

嚴格旅游相關農用地、未利用地用途管制,未經依法批準,擅自改為建設用地的,依法追究責任。嚴禁以任何名義和方式出讓或變相出讓風景名勝區資源及其景區土地。規范土地供應行為,以協議方式供應土地的,出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。嚴格旅游項目配套商品住宅管理,因旅游項目配套安排商品住宅要求修改土地利用總體規劃、城鄉規劃的,不得批準。嚴格相關旅游設施用地改變用途管理,土地供應合同中應明確約定,整宗或部分改變用途,用于商品住宅等其他經營項目的,應由政府收回,重新依法供應。

五、民辦學校、民辦醫院和殯葬用地管理意見

(一)民辦學校用地意見

1.公益性的以劃撥方式供地。

2.經營性的如果有兩個以上用地意向者,以招拍掛出讓等有償出讓方式供地;經營性的如果只有一個用地意向者,采取協議方式出讓。(國土資源部2003年21號令第九條)

3.協議出讓確定底價不低于新增建設用地有償使用費、征地(拆遷)補償費用及國家規定應當繳納的有關稅費之和。(國土資源部2003年21號令第五條)

4.民間投資的教育用地,要具有批準權的主管部門核準是否為經營性項目用地。

(二)民辦醫院用地意見

1.公益性的以劃撥方式供地。

2.經營性的如果有兩個以上用地意向者,以招拍掛出讓等有償出讓方式供地;經營性的如果只有一個用地意向者,采取協議方式出讓。(國土資源部2003年21號令第九條)

3.協議出讓確定底價不低于新增建設用地有償使用費、征地(拆遷)補償費用及國家規定應當繳納的有關稅費之和。(國土資源部2003年21號令第五條)

4.如果協議出讓的醫療用地滿500張床位的以上的醫療機構在享受土地政策上給予適當優惠和傾斜,其土地出讓金不高于工業用地土地出讓金水平。(陜西省人民政府關于進一步鼓勵和引導社會資本舉辦醫療機構實施意見的通知第四條第八項)

5.民間投資的醫療用地,要具有批準權的主管部門核準是否為經營性項目用地。

(三)殯葬用地意見

1.公益性殯葬用地項目(火化場、殯儀館、公墓、吊唁場所、骨灰堂等)劃撥供地。

2.經營性的如果有兩個以上用地意向者,以招拍掛出讓等有償出讓方式供地;經營性的如果只有一個用地意向者,采取協議方式出讓。(國土資源部2003年21號令第九條)經營性公墓要在其墓園內至少劃出30%的墓位用于公益事業,實行限價銷售。銷售對象為低收入、低保戶、“五保”戶等困難人群,銷售后墓位不得轉讓。

3.出讓底價參照同級別工業用地確定,不得低于《全國工業用地出讓最低價標準》和不低于土地取得實際各項成本費用之和。土地出讓年限不超過50年。

4.民間投資的殯葬用地,要具有批準權的主管部門核準是否為經營性項目用地。

六、地下空間使用管理意見

(一)地下空間用地實行出讓和劃撥兩種方式

結建地下工程的地下空間使用權隨地表建設用地使用權一并取得。屬于商業、旅游、娛樂等經營性用途及同一宗地有兩個或兩個以上意向用地者,其地下空間使用權采用招標、拍賣、掛牌方式出讓;如確因公共利益或者公共安全需要,由市政府指定開發建設單位的,可以采取協議方式出讓地下空間使用權。

1.結建地下工程的地下空間使用權可采用以下方式取得

(1)大型公建(含商業、服務業、寫字樓等)項目,在項目建設中建設的地下商業、地下綜合體等服務設施、經營性停車場按出讓方式供應土地,出讓最高年限40年,土地用途和地表建筑物統一。

(2)住宅小區內建設的地下停車場和地下車庫按出讓方式供應土地,土地用途和地表建筑物統一,出讓最高年限70年。

(3)各類管線所占用的地下空間使用權由市政府劃撥給市政管理部門。

2.經營性項目的地下土地使用權出讓金,按照分層利用,區別用途的原則確定,按以下標準收取

(1)地下一層,用途根據規劃確定,按評估備案樓面地價三分之一收取。

(2)地下二層,用途根據規劃確定,按地下一層標準的二分之一收取。

(3)地下三層,用途根據規劃確定,不收取。

3.單建地下工程的地下空間使用權可采用以下方式取得

(1)用于國防、人民防空專用設施、防災、城市基礎設施和公共服務設施等符合《劃撥用地目錄》的,規劃局出具地下規劃用地許可證,國土局對其地下空間使用權取得可依法采用劃撥方式;

(2)屬于商業、旅游、娛樂等經營性用途及同一宗地有兩個或兩個以上意向用地者,規劃局出具地下空間規劃條件,國土局對其地下空間使用權采用招標、拍賣、掛牌方式出讓;如確因公共利益或者公共安全需要,由市政府指定開發建設單位的,可以采取協議方式出讓地下空間使用權。

(3)地下空間使用權,按照市場評估地價確定招標、拍賣、掛牌出讓起始價。

(4)利用地下空間獨立建設的公共停車場,地下空間使用權出讓金按市場評估價減半收取。

(二) 地下空間使用權權屬登記,按照《中華人民共和國物權法》、《不動產登記暫行條例》及有關法律、法規的規定實施,并注明“地下空間”。

結建地下工程,如地面和地下空間使用權人一致,同時申請辦理土地使用權登記;單建地下工程單獨申請辦理地下空間使用權登記。

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